新房得房率越來越低? 北京昌平建發新盤得房率僅在73%左右,北清云際和奧森春曉得房率僅約70%

新房得房率越來越低? 北京昌平建發新盤得房率僅在73%左右,北清云際和奧森春曉得房率僅約70%
2022年06月22日 07:43 北京青年報

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  新房得房率怎么越來越低?

  幾百萬買一套房子,付出的是真金白銀,但回報你的可用面積,其實并沒有想象中那么大。

  80%、75%甚至70%的房本面積,才是我們真正意義上得到的實際空間。這就是為什么得房率,經常會被作為買房選擇的一個重要標準,牽動著購房人的心。

  但最近,購房人卻發現,許多在售的熱門樓盤,一邊強調著自己的產品迭代,另一邊卻無法挽救越來越低的得房率。像昌平區剛剛領證待售的新盤建發·珺和府,得房率僅在73%左右,直接影響到購房家庭未來實際居住的體驗感。

  對于新盤得房率的縮水,業內人士表示,在新政規范的影響下,得房率降低已經是不可逆的過程。在意得房率的購房人,可以盡量挑選總高在12層以下,且鋪設一個電梯的樓棟,這樣的得房率能接近80%。

  高層得房率普遍徘徊在70%-75%

  “每個樓都有公攤面積,這我能理解,不過現在的新盤得房率屬實有點低,購買下來感覺挺虧的,就好像我明明花了100平戶型的房錢,實際上卻只能享受到70平的居室面積,甚至臥室擠到連梳妝臺都有可能塞不進去。”準備定居在昌平的購房人周女士坦言。

  上周末,周女士在昌平的新盤建發·珺和府看房,最滿意的是一套101平方米的小三居,但咨詢銷售后才知道,不含贈送的飄窗,這套房子的得房率僅在72%左右,算上飄窗的得房率也才75%。這就讓周女士很納悶,多年前自己買的小兩居室,得房率都能在80%甚至更多,怎么現在想換房了,新房的實際使用面積反而更小了呢?

  事實上,周女士的遭遇并非孤例,不少購房人都發現,主打剛需的高層產品,如今的得房率普遍在70%-75%左右徘徊。

  據北青房產不完全統計,建發·珺和府,不含飄窗的整體得房率占比在72%-78%之間,除了113平方米的三居室得房率達到78%以外,其余戶型得房率均在73%左右。不止是珺和府,臨近的北清云際和奧森春曉,同樣因為低得房率頗受爭議。兩個項目同樣不含飄窗的整體得房率占比僅約70%。

  不僅是這些昌平的剛需盤,在2021年一批次集中供地中,已拿證開盤的朝陽區某項目,也因得房率過低被業內詬病。作為一個10-18層的小高層項目,該項目的得房率僅在71%左右。

  對比朝陽樓市的巔峰時期,71%的得房率項目只能算是差生代表。回首以往,以設計“神戶型”著稱的中海,于2018年推出的望京府,可謂名噪一時,其四居室戶型得房率更是高達92%,有大量的贈送空間。

  盡管望京府是洋房項目,得房率與高層項目有所不同,但目前朝陽樓市中,若以彼時78%-85%的得房率為基準建造的高層或小高層項目,可以說是寥寥無幾。

  得房率降低背后:

  新政規范+利潤有限

  那么,究竟是為什么如今我們購買的新房得房率逐年下滑?甚至有的高層項目滑落到70%左右。

  合碩機構首席分析師郭毅分析指出:“一個比較大的原因是,2021年北京開始執行全新的住宅設計規范,其調整核心是增加一些公共配套設施以起到輔助作用。比如,針對電梯,12層以上的住宅建筑,必須配備兩部電梯,也就增加了公攤面積,從而導致得房率受到影響。”

  與此同時,住宅規范管理越來越嚴格。“最近幾年,住建部門和規制部門聯合打壓下,開發商所謂在居室內‘偷面積’,變相提高得房率的操作明顯減少,比如將設備平臺間用作室內建筑的一部分,或把一層公共部分小院納入到一樓業主的私家小院等行為都被明令禁止。”郭毅表示。

  除了住宅新政管理規范方面的原因,還有業內人士認為,在低利潤時代下,開發商為減少成本開支,加速操盤周期,從而產品力往往經不住推敲。甚至有不少項目做地下反攤,以犧牲得房率來填補有限的利潤空間。其中地下反攤,簡而言之就是套內面積不變,建筑面積卻變大,得房率從而有所下降。

  事實上,對于得房率的討論,大家核心關注的其實是室內的空間體驗感。換個角度而言,得房率也并非越高越好,通過設計一些必要的,或是提升生活品質的公攤面積,例如大堂、會所、風雨連廊等,對于整體社區居住體驗都有質的飛躍。此外,開發商的能力、實力,戶型的研發態度等,也會很大程度上影響居住體驗,購房人對于這些方面的考察也不可忽視。

  專家為置業者提出購房建議

  對于未來新房的得房率有這樣一種看法,認為“得房率變低將是一個不可逆的變化”。郭毅對此表示認同,“核心原因其實是,隨著住宅建設層高的不斷增加,包括城市核心區的建筑密度相對偏高,為保障居住人群的安全性,社區公共部分應當增加一些適老化的設施。而公共部分本身包含在住宅的公攤面積里,特別是電梯、通道、走廊等區域必不可少,所以得房率變低會是一個不可逆的變化。”

  由此,郭毅預判“無論是管理部門,或是建造開發商,對于住宅內部設施設計要求在竣工備案時,隨著監管力度的加大,得房率將很難有較大幅度的提升。”

  那么,購房人面對普遍降低的得房率,應該如何挑選房源呢?

  目前來看,對于購房人來講,如果想購買得房率高的項目,首先肯定是買低于12層的樓棟,在鋪設一部電梯的情況下,得房率最起碼能達到75%以上,接近80%的比例;其次,可以選擇密度更低的別墅類產品,比如上下疊拼,可以把電梯放到室外,節約室內空間。

  “其實對于購房人來講,沒有必要追求極致的高得房率,從當下來看,得房率降低的同時,也讓我們居住的安全性得到提升,不僅有助于上下樓交通便捷,同時也因為擔架通行的電梯,為老人居家養老提供較好的保障。”郭毅表示。

  郭毅進一步補充,購房人在買房時,千萬不要迷信開發商提出的贈送面積,后期很有可能在竣工備案時沒法驗收通過,那么就會造成房子回歸到申報規劃審批方案時的樣子,可能會讓購房人受到比較大的損失。目前來看,相對合理的贈送面積一個是合規飄窗,另一個是每戶私家的電梯廳。

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  什么是得房率

  得房率,是指可以讓住戶自由支配的面積(也就是我們常說的套內建筑面積)與每戶建筑面積(也就是銷售面積)之比。

  舉個例子:如果購買了一套建筑面積100平方米的房子,得房率80%,意味著實際可使用的套內面積為80平方米,另外20平方米買的是公攤面積。

  得房率與小區相關的公共配套密不可分,如果得房率過高,相對的公共部分的配套面積就會越少,那就有可能會影響到樓梯的寬度、大堂的舒適度、電梯的數量等。但如果得房率過低,則意味著使用面積減少,這樣居住起來就會感覺擁擠、壓抑、不便,所以得房率也需要一個度,一般認為高層的剛需盤的得房率在75%-80%左右。

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責任編輯:李思陽

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